Tänavu toimub 21 aasta järel taas maade korraline hindamine, mis annab objektiivse ja ajakohase info maa turupõhise väärtuse kohta. Maa uus väärtus on alates 31. oktoobrist Maa-ameti veebilehel kõigile huvilistele kättesaadav.
Kuidas maa korraline hindamine toimub?
Maa korralise hindamisega määratakse üheaegselt kõikidele Eesti maaüksustele ligikaudne turupõhine väärtus ehk maa maksustamishind. Hinnatakse ainult maad, ei hinnata kasvavat metsa ja ehitisi. Hindamisel paikvaatlusi ei tehta, tulemused arvutatakse andmekogude andmetele tuginedes ja hindamismudeleid kasutades. Väärtus arvutatakse toimunud tehinguhindade võrdlemisel ja kohandamisel hinnatava maa omadustega.
Hindamise teeb Maa-amet koos kutseliste kinnisvara hindajatega. Maaomanik ei pea tegema muud, kui üle kontrollima oma maa andmete õigsuse andmekogudes peale hindamistulemuste avalikustamist alates 31.10.2022, soovitavalt ühe aasta jooksul. Hindamise aluseks olnud tehinguandmetega tutvuda ei ole võimalik, sest nendele ligipääs on piiratud isikuandmete kaitse reeglitega.
Kuidas hakkab uus hindamine mõjutama maamaksu?
Korralise hindamise tulemusel leitud maa maksustamishind on aluseks ka maa maksustamisel. 2022. ja 2023. aastal arvutatakse maamaks veel varasema, 2001. aasta maa maksustamishinna alusel. 2022. aasta hindamise tulemusi hakatakse maksustamisel kasutama alates 2024. aastast. See, milliseks kujuneb iga maaomaniku maamaks, selgub alles 2023. aasta lõpus, kui Maksu- ja Tolliamet arvutab uued maamaksud. Maamaksu arvutamiseks kasutatakse lisaks Maa-ameti hinnatud maa väärtusele ka kohalike omavalitsuste
määratud maamaksumäärasid ning iga konkreetse maatükiga või maaomanikuga seotud maksusoodustuste või maksuvabastuste andmeid. Kohalikud omavalitsused kinnitavad uued maamaksumäärad hiljemalt 1. juuliks 2023.
Kuna maa väärtus on viimase kahe kümnendi jooksul kordades kasvanud, siis on 2022. aasta maa maksustamishinnad samuti kordades kõrgemad kui praegu kehtivad 2001. aasta maa maksustamishinnad. Ära hoidmaks maamaksu hüppelist kasvu, on seadusega langetatud maksimaalseid maamaksumäärasid 5 korda ning seatud piirang, et maamaks ei saa tõusta rohkem kui 10% aastas.
Mis on maa hindamisel sel korral teisiti?
Eelmistel maa korralistel hindamistel (1993, 1996, 2001) olid kohalikud omavalitsused hindamise protsessi aktiivselt kaasatud ja piirkondades olid veidi erinevad lähenemised. Seekord viib hindamise läbi Maa-amet koos kutseliste hindajatega ühtse metoodika alusel.
Eelmistel korralistel hindamistel moodustati hinnatsoonid, hindamistulemuseks olid tsoonide hinnad maa sihtotstarbe ja kõlvikute kaupa, mille alusel tuli igale katastriüksusele maa maksustamishind eraldi välja arvutada. Seekord arvutatakse maa väärtus kohe igale maaüksusele.
Võrreldes varasemate hindamistega on praegu palju rohkem tehinguandmeid, mis võimaldab kasutada automaatseid hindamismudeleid. See tähendab, et kõik arvutused tehakse automaatselt, kuid hindamismudelid (metoodika) on välja töötatud hindajate meeskonna poolt. Kui maaüksuse andmed andmekogudes muutuvad, siis arvutatakse hindamistulemus ümber kohe kui muutuvad maakatastri andmed või aasta lõpus, kui muutuvad teiste andmekogude andmed.
Üleminek automaatsetele hindamismudelitele viib maa hindamise uuele tasemele, võimaldades saada maa väärtuse kohta ajakohast ja objektiivset infot. Lisaks maa maksustamisele saab maa korralisel hindamisel leitud väärtuse andmeid kasutada ka lihtsamates tehingutes (servituutide seadmisel või maa müümisel ja rentimisel, kui sellel ei ole ehitisi või metsa), maa väärtuse kajastamisel raamatupidamises või uusi investeerimisvõimalusi hinnates. Tulemuste kasutamisel on oluline silmas pidada, et tegemist on masshindamisega, mille tulemus on statistiline üldistus. Samas korralise hindamise tulemused on oluliselt täpsemad kui senised Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika võimalused (turuülevaated, päringukeskkond), kuna arvestavad iga maatüki omadusi. Edaspidi hakkab maa korraline hindamine toimuma regulaarselt igal neljandal aastal. See tähendab, et järgmine hindamine toimub 2026. aastal.
2022. aasta maa korralise hindamise tulemused avalikustatakse 31. oktoobril Maa-ameti veebilehel www.maaamet.ee.
